Передача прав: как организована перепродажа квартир в новостройках

Передача прав: как организована перепродажа квартир в новостройках

Договор цессии при покупке квартиры в новостройке

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Что необходимо знать покупателю перед покупкой квартиры в новой инвестиции на основании уступки прав, как заключается сделка и в чем заключаются подводные камни данной системы

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Параллельно с застройщиком, строящим дом, квартиры в одном доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые инвестиционные фонды. Покупкой квартиры в недостроенном доме называется уступка дебиторской задолженности (договор уступки).

Прежде всего, следует отметить, что до сдачи многоквартирного дома квартиры нет, даже если она уже построена. Суть явления в том, что продавец и покупатель соглашаются передать право собственности на несуществующую вещь. Покупатель принимает на себя все права и обязанности акционера, который изначально был продавцом, а продавец получает взамен деньги.

Агенты по недвижимости и юристы рассказали РБК-Недвижимость о подводных камнях покупки квартиры на основании уступки прав и о том, как подготовиться к такой сделке.

Почему стоит использовать квест

Передача прав – не самый очевидный способ купить квартиру в новом вложении. Подавляющее большинство покупателей на первичном рынке предпочитают совершать сделки напрямую с застройщиком: доля таких сделок в Москве близка к 90%, сообщает агентство недвижимости «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

За первые десять месяцев 2020 года доля заказов по договорам ДПМ составила 10,9% от всех сделок новостроек – договоров, подписанных индивидуальными покупателями с другими лицами и компаниями по продаже квартир, сообщила Ирина Доброхотова, президент правления ООО «Бест – Новострой ». Хотя с введением условного депонирования схема уступок несколько изменилась, это не препятствует заключению таких соглашений, говорит он, но скорость транзакции во многом зависит от банка и разработчик разработал эти механизмы. Немаловажно и то, что в московских проектах преобладает старая модель продажи квартир (без залога), отметил эксперт.

Больше всего сделок совершается по уступке прав от юридических лиц (2 762 сделки, 6,7%) с января по октябрь, меньше – уступки от физических лиц (1766 сделок, 4,2%), указывает Бест-Новострой.

Сделки с новостройками в Москве в период январь – октябрь 2020 г.

Все ХДС с физическими лицами, в том числе оптовые 41224

Перевод от юридического лица к физическому лицу 2762 (6,7%)

Передано от человека к человеку 1766 (4,2%)

Общее количество договоров уступки с физическими лицами 4528 (10,9%)

По данным Бест-Новострой, при текущем объеме поставок новостроек в городе Старая Москва (841 дом всех классов в жилом массиве с квартирами и квартирами) реализация осуществляется исключительно на основании договоров уступки только в 12 корпусов. Еще в восьми домах застройщики предлагают как квартиры в системе ХДС, так и переуступку в системе ХДС по старой схеме бездепозитной оплаты. Львиная доля зданий (530) продается в системе НПК – с условным депонированием и без, что не исключает дальнейшей перепродажи этих квартир по договорам уступки прав первоначальных акционеров. В настоящее время условные депонированные здания составляют почти 32% от общего числа выставленных на продажу зданий. Почти 34% зданий продаются по другим типам договоров – резервирование, купля-продажа или предварительный. В квартирном сегменте также есть договор на покупку будущей недвижимости.

На такую ​​оптовую продажу застройщик может предоставить юридическому лицу скидку. Такой механизм выгоден застройщику, так как он может избавиться сразу от нескольких десятков квартир. От этого выигрывает и компания-покупатель: такие компании обычно сохраняют приобретенные участки земли, чтобы потом продать их частным лицам по более высокой цене.

Переуступку можно запросить, если покупатель хочет иметь квартиру с менее общими характеристиками, а у застройщика уже закончились такие участки. Например, в жилом массиве может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир категории стандарт. Такие квартиры инвесторы могут купить заранее, а затем перепродать обычным покупателям по более высокой цене.

Как правило, цена отчуждения будет выше по мере увеличения готовности объекта к строительству – особенно если квартира покупается на начальном этапе строительства, а цена отчуждения продается ближе к завершению строительства. Комиссия за разработку также может быть включена в стоимость задания (если это подразумевается для задания) – особенно, если в стоимость задания входит объект с особенностями, недоступными на рынке девелопмента.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, предлагающих жилье в новостройках по запросу, можно разделить на три группы, – сказал Дмитрий Пантелеймонов, управляющий партнер агентства недвижимости «Национальное достояние». «Первая группа – это инвесторы. Это физические лица, покупающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объем инвестиций которых измеряется сотнями миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости». – перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа – подрядчики, – продолжил эксперт. – Это юридические лица, оказывающие различные услуги – от строительства до маркетинга. Чаще всего это строительные подрядчики, которым девелопер оплачивает частичную или полную оплату в квадратных метрах. Третья Группа состоит из людей, которые приобрели недвижимость для себя, членов своей семьи или в аренду, но по разным причинам решили или были вынуждены ее продать.

Соглашение о переуступке: как совершить сделку

Передача жилищных прав должна осуществляться следующим образом. Необходимо обеспечить, чтобы права действительно принадлежали тому человеку, у которого мы планируем получить права на проживание в строящемся доме, – отмечает Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики юридической фирмы «Плещаков, Кавалов и партнеры».

В настоящее время большинство жилищных прав в строящихся жилых домах регулируется соглашением о долевом участии (APA). Такой договор заключается с застройщиком – юридическим лицом или ИП, получившим участок под застройку и имеющим разрешение на строительство жилого дома. Договор ДПД регистрируется в Едином государственном реестре прав и считается заключенным в день регистрации, что можно проверить, проставив на оригинале договора штамп со словами «государственная регистрация договора произведена» и / или заказав выписку из Единого государственного реестра прав на участок, на котором построен дом. Если государственная регистрация АДА не проведена, права на жилище по такому договору приобретаться не будут. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны разработчика.

Читайте также:  Регистр домов для частного дома, где хранится?

«Также стоит убедиться, что нет залога на права ХДС – в случае залога на сам ХДС стоит штамп со словами« государственная запись залога на права, вытекающие из ХДС »или «Государственная запись ипотеки». В заявлении USRN в части, касающейся строительства долевого участия в соответствующем инструменте, будут содержаться слова «залог требований участника долевого строительства по договору долевого строительства», – говорит Колесникова.

Юрист также рекомендует прочитать разрешение на строительство и декларацию проекта, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если участок сдан в аренду застройщику (субаренда), необходимо дополнительно проверить договор – срок аренды не должен истекать раньше даты ввода дома в эксплуатацию. В противном случае, если у застройщика возникнут проблемы с продлением договора аренды земли, велик риск, что дом не достроят в срок », – говорит Колесникова. Все эти документы должны быть доставлены разработчиком любому заявителю или опубликовано на его сайте.

Жанна Колесникова, глава юридической фирмы торговой практики «Плешаков, Ухакалов и Партнеры»:

– Необходимо проверить, оплатил ли продавец за квартиру полностью. Дело в том, что передача прав на помещения может состоиться после оплаты акционером всей цены помещения, возникающих в результате продажи акций. В этом случае согласие разработчика заставить CESJA не требуется. Если цена на квартиру не была полностью оплачена, а также вправо получить квартиру, вы также получаете обязательство погасить оставшийся долг. В этом случае необходимо согласиться с разработчиком заключить договор на присвоение.

Чтобы проверить оплату цен на квартиру в рамках CDU Best, чтобы попросить ссылку от разработчика, подтверждающего, что деньги в соответствии с CDU были оплачены полностью.

В дополнение к подписанию договора на передачу прав от CDU акционер обязан выдать оригинал CDU. Исключением является ситуация, в которой один RDP реализуется в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а также на основе соглашения о назначении вы передаете права на одного или нескольких из них, но не все. В этой ситуации требуют предоставить вам копию VDR, сертифицированной бывшим партнером и разработчиком.

Договор о передаче прав от CDA подлежит государственной регистрации в едином национальном реестре юридических лиц. Чтобы зарегистрировать Стороны договора (нынешнего и нового акционера), они представляют предложение через МФЦ перед полномочиями, ответственным за государственную регистрацию прав (Rosreastr), и заявка должна присоединиться к соглашению о договоренности в отношении каждого для каждого вечеринка и один для регистрации власти. Кроме того, государственная плата должна быть оплачена за регистрацию договора в размере 350 рублей.

Необходимо ли согласие разработчика

Согласие разработчика заключить соглашение о назначении не требуется, если он не понятен от договора.

Разработчики согласны с продажами инвесторов Оптовые суммы квартир, с другой стороны, они не платят за них, чтобы выйти на рынок с большим пулом квартир в их зданиях, но по более низким ценам. Поэтому происходит, что договор на создание акций содержит условие, которое согласие разработчика должно быть получено по такой транзакции. Он также определяет сумму комиссии, которую строительная компания собирает для выполнения заказа. Его высота может быть определена как в наличных (десятки тысяч рублей) и процента (до 4% от суммы транзакции).

Документы, необходимые для назначения задач

– документ, указав состояние государственных обязанностей

– соглашение о назначении со всеми его поправками и вложениями;

– нотариально сертифицировано согласие второго супруга по заключению договора (если субъект приобретен в совместные активы)

– Согласие Полномочного доверия на передачу дебиторской задолженности от договора, если участник строительства акций от имени человека, который не завершил 14 лет, или лицо, признанное судом, не может работать

– письменное согласие для разработчика для Cesja право требовать от соглашения (если требуется)

Как правило, форма договора на передачу прав от DDE может быть доставлена ​​разработчиком. Самая важная вещь, которая должна быть определена в таком договоре,

– право на квартиру, полученную в результате пропускателя стержня через пользователь во всей его полноте;

– квартира, на которую права в результате CDS;

– сумма, которую вы платите за передачу прав на квартиру;

– Кто является участником такого соглашения со соединением – текущим или новым партнером – и в какую дату разработчик уведомит разработчик CAES.

Как заказ может быть опасен: риск

Главная ловушка, которая должна быть отмечена, является тот факт, что не только права передаются, но и обязательства, возникающие в результате договоров на участие в строительной площадке. «Если предыдущий участник (цедент) не оплатил всю сумму, вытекающую из договора, новый участник (цессионарий) должен будет дополнительно погасить свою задолженность. Следовательно, необходимо запросить платежные документы, подтверждающие фактическую уплату цены. по договору участия, а также подтверждение застройщиком взаиморасчетов и взаиморасчетов. Отсутствие долгов », – рекомендует Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости BON TON.

Если уступка осуществляется между физическими лицами, закон позволяет уплатить цену уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продажи прав более одного раза, поэтому для взаимного клиринга желательно использовать сейфовую ячейку.

Авторитет застройщика – главный фактор риска при покупке квартиры на условиях перехода права собственности, сообщает «Национальное достояние». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан к сроку, указанному в договоре долевого участия, – сказал Дмитрий Пантелеймонов. – Вы также должны проверить, выполнил ли продавец / инвестор свои платежные обязательства перед застройщиком или предыдущим владельцем. Это обычно подтверждается актом исполнения финансовых обязательств, подписываемых застройщиком и инвестором. Если в цепочке транзакций больше звеньев, то по каждому из них необходимо проверять выполнение платежных обязательств ».

«Также стоит обратить внимание на то, как инвестор выполнил свои платежные обязательства: в денежной форме, взаимозачетом за проделанную работу, векселем или иным образом», – советует Пантелеймонов. – Если вы покупаете квартиру у юридического лица, попросите документы, подтверждающие авторизацию лица, подписывающего данную сделку. Бывает, что в уставе компании гендиректор не имеет полномочий отчуждать недвижимость. В случае с ZPIF такой риск минимален, поскольку все транзакции требуют одобрения специального депозитария или инвестиционного комитета.

Читайте также:  Претензионное письмо: как написать, схема и примеры составления претензии

Цена – отдельный фактор. «Когда вы покупаете квартиру путем уступки долга, вы имеете право на сумму, указанную в первом соглашении о доле. Эта сумма намного ниже, чем цена, которую вы платите инвестору. Так что в случае задержки передачи дома и судебный процесс с застройщиком, базовая цена указана для всех штрафов и штрафов, цена контракта между застройщиком и первым владельцем будет в пользу, а не цена, уплаченная инвестору », – сказали в National Property.

Налог на продажу сданного жилья в 2021 году

Существует налог на передачу прав на жилую недвижимость в случае доли в капитале, поскольку считается, что продавец получил определенный доход от сделки. Налог взимается не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы воспользоваться такой возможностью, гражданин должен доказать понесенные расходы на приобретение жилищных прав. Налог составляет 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

Так, если вы купили квартиру у застройщика за 5 млн рублей на этапе земляных работ, а потом продали за 6 млн рублей, то с разницы в цене нужно заплатить налог – от 1 млн рублей. Размер отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тысяч рублей.

Вам не нужно платить налоги при покупке квартиры, участии в ней или покупке квартиры по переуступке. Однако покупатель может воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости. Каждый человек имеет право на вычет налога на квартиру только один раз. Есть лимит, с которого будет исчисляться налоговый кредит: 2 миллиона рублей. – на строительство или покупку квартиры – 3 млн руб. – При выплате процентов по ипотеке. Таким образом, размер налогового вычета по налогу на имущество может составлять до 650 тысяч рублей: 260 тысяч. руб. – на покупку квартиры 390 тыс. Руб. – Выплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры менее 2 миллионов рублей, вычет рассчитывается в зависимости от суммы покупки, а оставшаяся сумма может быть перенесена на покупку другой недвижимости. Льгота по ипотечным процентам возмещается один раз и распространяется на одно имущество.

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Лицо, покупающее квартиру на этапе строительства, юридически не становится ее собственником, а сначала акционером. Застройщик заключает договор долевого участия с пайщиками, это соглашение также не делает пайщика собственником, но в будущем, когда дом будет достроен, дает ему право претендовать на владение квартирой.

Если акционер хочет продать свою квартиру в недостроенном доме, он не будет продавать квартиру – ее еще нет, но право потребовать ее у застройщика после завершения строительства дома. Продажа такого права называется уступкой. В сделке уступки есть нюансы, о чем нам рассказал Юрий Кочергин, юрист, управляющий директор Центра правового обеспечения.

Переуступка — обычная практика

Уступка соглашения о долевом участии – обычная практика. Партнер может выделить квартиру в строящемся доме, потому что он взял ее как инвестицию: купил на стадии земляных работ за фундамент за три миллиона, а по окончании строительства продал за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру еще на этапе земляных работ, а через два года, когда дом построен на 90%, рождается второй ребенок и однокомнатная квартира для этого района не подходит. Семья заключает договор долевого участия и получает большую квартиру.

Другой вариант – застройщик нанимает подрядчиков, например, инжиниринговую компанию, и оплачивает квартиры. А потом подрядчики продают эти квартиры по поручению.

Как правило, такие операции осуществляют:

    инвесторы – те, кто покупает права на жилье на этапе создания фонда и продает их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать разницу в цене; Покупатели, которые передумали переезжать в строящийся дом по личным причинам, например, для рождения ребенка или переезда в другой город; Подрядчики – компании, которые участвовали в строительстве дома и получили право на квартиру за свою работу.

В аутсорсинге нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В соглашении о переуступке обычно устанавливаются ограничения на переуступку, которые относятся к трем аспектам: комиссия, сроки и долги.

Комитет. Разработчики почти всегда берут комиссию за транзакции переуступки. Комиссия может быть фиксированной, например 30 000 рублей, или в процентах: 3% от стоимости заказа. Сумма указывается в акционерном соглашении.

Лимит времени. Соглашение об участии в долевом участии может включать пункт об ограничении по времени, например, застройщик разрешает переуступку, как только дом будет готов на 50%. Этот пункт заключен для того, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и акционерами или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Длинный. Если у продавца есть долги перед застройщиком, например, он купил квартиру в рассрочку, эта задолженность будет передана покупателю в порядке уступки. Но только в том случае, если застройщик согласен на сделку.

Возьмем для примера договор об участии в уставном капитале компании Samoleta:

У Самолета нет комиссии за уступку, но есть другие требования: получить согласие застройщика, погасить задолженность, зарегистрировать уступку в ФРС и предоставить оригинал договора уступки от контактов покупателя.

Соглашение включает следующий пункт: получение согласия застройщика на уступку. Это может выглядеть так:

Согласие выражает представитель через доверенность – разрешено, внизу должно быть его имя и подпись.

Если какие-либо требования уступки включены в соглашение о долевом участии, они должны быть выполнены. Если их нет, процесс следующий: покупатель получает от продавца документы – оригинал договора долевого участия и справку об отсутствии задолженности застройщика. Сертификат выглядит следующим образом:

В сертификате долга основное предложение: Builder не имеет претензий

    Стороны подписывают договор права на должность претензии; составление акта принять и экспедиторские документы из первого пункта; Через MFC документы представлены в Rosreazres, чтобы зарегистрировать соглашение о назначении; Покупатели, передача продажи денег; Продавец пишет электронное письмо или письмо для разработчиков: «Я уведоведю, что сделал присвоение договора о договоренности акций в такой жизни, я прилагаю копию договора и моих контактов».
Читайте также:  Бесплатные юридические консультации онлайн 24 часа в сутки, бесплатные юридические консультации онлайн без онлайн-регистрации | Алло-юрист

После регистрации транзакции покупатель получает право запрашивать квартиру от разработчика, когда дом завершен.

Если продавец купил квартиру с ипотекой, она должна ликвидировать его и удалить нагрузку, а покупатель должен принести сертификат от банка по этому факту. Покупатель также может принять ипотеку. Покупка жилья по принципу присвоения ипотеки не отличается от покупки квартиры на основе контракта на выстрелах: покупатель идет в банк, выбирает кредитную программу, собирает документы и ждет принятия. Если вы одобрены, он отправляет документы в Банк для квартиры: доля акций капитала, соглашение о назначении, разработчикам ссылок о отсутствии долга.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

Покупатель с соглашением о назначении несет риск: Суд может аннулировать транзакцию, разработчик может провозглашать, а родственники продавца могут просить их часть.

Отмена договора. Суд может аннулировать транзакцию – Закон называет это «признание операций недействительным». Тогда продавец придется вернуть деньги покупателю, а покупатель придется вернуть право на квартиру. Это может случиться, если продавец:

О недействительных транзакциях – во втором абзаце Гражданского кодекса

    Не удалось уведомить разработчику назначить задачу; Он не оплатил комиссию разработчика, хотя она написана в договоре; Он не погасил свои долги к разработчику; Назначение Соглашения о столичном партии до окончания срока, указанного в Соглашении.

Чтобы избежать этого, покупатель в столичном соглашении должен проверить существование, комиссию и ограничения сроки, а затем задать должное справочника продавца не имеет долгов.

Банкротство. Прежде чем подписать соглашение о назначении, проверьте доверие компании. Как это сделать, мы объяснили в статье «Что спросить разработчика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец остается в семейных отношениях, супруга имеет половину прав, возникающих в результате договора на участие в акционеров капитала – право на претензии на жилые помещения также рассматриваются как совместно приобретенные имущество. Поэтому покупатель должен попросить одну из этих документов:

    Сертификат с маркой и подписью нотариусов, в котором супруг подтверждает, что согласуется на задание в условиях, указанных в договоре. Intercase, в котором указано, что активы и права на претензию каждой из супругов только принадлежат только к нему. Соглашение должно применяться, когда транзакции сделаны. Соглашение об распределении активов, сертифицированное нотариусом или решением Генерального суда, который действителен на момент транзакций. В порядке, введите: право претензии на жилые помещения «Да и да» в результате Соглашения о столице не подлежат разделу. Ситуация, в которой права уже разделены, а в предоставлении Генерального суда написано, что права на договоре акций обеспечивают продавец.

Проблемы могут возникнуть, если один из супругов, заплатил за разделение разделения с деньгами, которые он заработал до заключения брака. Если деньги были хранены наличными на дому, а не в банке, его могут быть трудно доказать, были ли они заработаны до или после заключения брака. По этой причине суд может решить, что человек заработал деньги во время брака, и поэтому они соратся и отменить транзакцию. Так что, если у продавца есть супруг, но нет межцитов или доказательств того, что капитальный контракт был оплачен за деньги до свадьбы, лучше не участвовать в транзакции. Если суд аннулировал контракт, нет уверенности в том, что продавец добровольно возвращает деньги.

Редкий, но рискованный случай – это ситуация, в которой один из родителей делает присвоение соглашения о капитальном доле, которое зарегистрировано во имя несовершеннолетних. В этом случае вы должны купить ребенка еще одну квартиру с тем же маркером, чтобы не ухудшить его ситуацию. Для защиты покупателя он должен взять у продавца гарантийного письма, которое должно содержать что-то вроде этого:

Я, такая-и-такая, я готов продать квартиру с такими квадратными метрами таких квадратных метров, расположенных под таким адресом, и зарегистрируйте их на название небольшого и такого. Дата Подпись.

Также будет сертификат из Офиса Guardic – согласие на продажу и покупку недвижимости человеком. Без гарантийного письма и справочный сертификат не может проводить транзакцию: rosreastr не будет зарегистрировать его, и даже если она регистрирует, суд может признать транзакцию как недействительную, другими словами, до дальнейшего уведомления.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

Прежде чем заключать договор с подрядчиком, убедитесь, что разработчик выполнил все работы, для которых он платит с квартирой. С этой целью они проверяют акты взаимосвязи, текстур и соглашений о строительстве. Документы должны четко привести к четко: подрядчик исполнил свою работу, он получил квартиру по договору на капитальные акции, а разработчик вряд ли.

Продавец – натуральный человекБизнес
Оригинальный сертификат инвесторов, который у продавца нет долгов, и все обязательства капитала инвестора были выполнены;Соглашение на участие в акционевом капитале;
Оплаты платежей после оплаты договора на капитальные акции;Акты взаимных населенных пунктов между компанией и инвестором;
Свидетельство о делеции грузов, если продавец приобрел квартиру для ипотеки;Строительные договоры;
оригинальная часть участия капитала;Счета;
Оригинал центра договора в центре.Компонентные документы;
доверенность доверенности;
Протокол Совещания акционеров относительно одобрения значительных сделок – требуется, когда сделка касается акционерного общества, ОАО.

Если после регистрации задания в Федеральном агентстве Реестра справа на использовании квартиры можно застрять на кого-то другого, это разрешено. Нет ограничений на количество задач. Но как только дом будет введен в эксплуатацию, и акционеры будут перестать быть акционерами и зарегистрировать право собственности, вам придется завершить простое соглашение о покупке и продаже.

Оцените статью
Добавить комментарий